Ignacio Gallego Vázquez
Bajo el título de “medidas para recudir los costes de pymes y autónomos”, el RDL 15/20, publicado hoy 22 de abril en el BOE y que entrará en vigor mañana, hace referencia a los contratos de arrendamientos de locales, naves, oficinas…, es decir, todos aquellos que se denominan de uso distinto de vivienda.
La norma, siguiendo lo ya establecido para las viviendas, divide a los arrendadores en dos grupos: grandes tenedores y los que no lo son. Y al igual que para las viviendas, considera que son grandes tenedores aquellos que son propietarios de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros), una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados o empresas públicas.
En cuanto a los arrendatarios, la norma establece los requisitos que han de cumplir para poder autónomos o pymes para poder obtener aplazamientos:
– Autónomo:
– estar afiliado y en alta anterior a la situación de alarma en el régimen de autónomos, trabajadores por cuenta propia o mutualidad, de trabajadores del mar, o mutualidades sustitutorias del RETA.
– actividad suspendida como consecuencia del estado de alarma o, si la actividad no está suspendida, que la facturación del mes anterior al que se solicita el aplazamiento se haya reducido al menos en un 75 % en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Un ejemplo lo explica mejor: si pedimos la moratoria en mayo de 2020 habrá que comparar la facturación de abril de 2020 con la media mensual obtenida en el segundo trimestre de 2019.
– PYME:
– ser de las empresas que pueden formular balance abreviado según la Ley de Sociedades de Capital y que son aquellas que cumplen dos de los tres siguientes requisitos: una cifra de activo no superior a 4 millones de euros, cifra anual de negocios no superior a 8 millones de euros o no tener más de 50 trabajadores.
– actividad suspendida por el estado de alarma o, si no lo está, su facturación del mes anterior a la solicitud, como en el caso de los autónomos, se haya reducido al menos en un 75 % en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Asimismo, la iniciativa para intentar llegar a cualquier acuerdo la norma la traslada al arrendatario, tanto si el arrendador es gran tenedor como si no lo es. Y lo tiene que hacer dentro del plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la norma.
Lo que establece el legislador es un régimen supletorio en defecto del acuerdo que las partes libremente pacten. Pero solo si el arrendador es gran tenedor:
– Moratoria automática que deberá ser aceptara por el arrendador y que afectará a todo el periodo de duración de la alarma, sus prórrogas y una vez finalizada la alarma hasta otras cuatro mensualidades como máximo. La moratoria no devenga intereses y deberá fraccionarse en cuotas mensuales durante dos años y se empezaría a pagar una vez finalizada la alarma más los cuatro meses siguientes. No obstante, la moratoria deberá pagarse dentro del plazo de vigencia del contrato o sus prórrogas si el plazo de vigencia fuera inferior a esos dos años.
Para el resto de arrendadores la norma dice textualmente que se puede solicitar “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”. Y se añade que también por acuerdo se podrá desinar la fianza legal al pago de las rentas, debiendo reponerse la fianza en el plazo de un año o en el periodo que reste para la finalización del contrato si este fuera menor a un año.
Pero, sin embargo, la norma no establece un régimen supletorio cuando el arrendador no sea gran propietario (para este sí que se dice “moratoria automática”) porque las dudas que surgen son múltiples: ¿qué meses son los que se pueden aplazar?, ¿en qué cuánto tiempo hay que devolver las rentas aplazadas?; ¿se puede considerar supletorio el régimen para los grandes tenedores?; y lo peor de todo: ¿qué pasa si no hay acuerdo entre las partes?.
Lo cual nos lleva a la conclusión de que, salvo que se modifique este RDLey 15/20 y se aclaren estas dudas, es recomendable llegar a un acuerdo antes de que sea una sentencia la que fije las condiciones.