Miguel Ángel Marqués Lafuente
Axio abogados, Zaragoza, 14 de junio de 2019
El 16 de junio de 2019 entrará en vigor la nueva Ley que incorpora cambios sustanciales en las condiciones de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, así como en lo relativo a las prácticas bancarias de comercialización de dichos contratos, fijando a su vez una serie de nuevas obligaciones de información y asesoramiento no solo para las entidades de crédito, sino también para notarios y registradores.
Desde Axio Abogados le explicamos en este post las principales claves de esta norma:
- ¿A quién se aplica?
A los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas (entidades bancarias e intermediarios profesionales, principalmente) que realicen la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física.
Concretamente, se aplicará a los contratos que tengan por objeto:
– La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
– La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Salvo en este segundo supuesto, la Ley se aplicará a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.
- Obligaciones previas a la firma del contrato para el banco y notario.
Con carácter previo a la firma del contrato de préstamo o crédito hipotecario, la ley incorpora nuevas obligaciones de suma importancia:
a) Evaluación de la solvencia del potencial prestatario:
Los prestamistas, por un lado, solicitarán de forma clara al potencial prestatario la información necesaria, y por otro, deberán consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia. En ambos casos, con los requisitos y garantías previstos en la legislación de protección de datos.
Solo podrá concederse el préstamo si el resultado de la evaluación de solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato se cumplan.
- Acta notarial de información previa.
Con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, el prestamista deberá entregar al prestatario la documentación necesaria para poder comprender la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar. Entre otros documentos, esta documentación incluye la ficha FEIN (información personalizada que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad); y la ficha FIAE, que informará de la existencia de la existencia de cláusulas relevantes; o la referencia a diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Esta documentación deberá enviarse al notario elegido por el prestatario, que verificará la correcta entrega de la documentación por parte de la entidad bancaria, y asesorará presencialmente al prestatario sobre el contenido y las cláusulas del contrato. El notario extenderá el acta, como tarde el día anterior al del otorgamiento de la escritura pública de concesión del préstamo, dejando constancia de las comprobaciones y explicaciones dadas al prestatario, y del test realizado al prestatario.
Este acta “hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”; y se configura como requisito imprescindible para el otorgamiento de la escritura.
- Tasación.
Podrá realizarse por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito y/o profesional homologado independiente del prestamista.
- Condiciones de los contratos.
– Gastos: los gastos de tasación corresponderán al prestatario, y el resto de gastos (gestoría, notariales, registro de la propiedad, impuesto sobre actos jurídicos documentados) corresponderán a la entidad bancaria prestamista.
– Comisión de apertura: si se pacta comisión de apertura, ésta se devengará una sola vez, e incluirá todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.
– Intereses de demora: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. No se admitirá pacto en contrario.
– Interés remuneratorio: no podrá ser negativo.
– Variaciones en el tipo de interés: el tipo de interés no podrá modificarse en perjuicio del prestatario, salvo acuerdo de las partes.
– Cláusulas suelo: la Ley las prohíbe expresamente.
– Préstamo en moneda extranjera: el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que reciba sus ingresos o la del Estado miembro en que resida.
– Seguros: en caso de que el prestamista exija al prestatario la suscripción de un seguro que garantice el cumplimiento del contrato, así como un seguro de daños, deberá aceptar pólizas alternativas.
– Reembolso anticipado: el prestatario tendrá derecho a reembolsar todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones. Únicamente se abonará al prestamista la pérdida financiera, estableciéndose unos porcentajes máximos, distintos en función de que estemos ante un contrato a tipo fijo o tipo variable:
– en caso de préstamos a tipo variable, el 0,15% durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, y el 0,25 durante los tres primero años;
– en el caso de préstamos a tipo fijo, el 2% durante los 10 primeros años del contrato, y el 1,5 % si el reembolso se produce transcurridos los 10 primeros años y durante el resto de vida del préstamo.
– Subrogación del acreedor: no será necesario el consentimiento de la entidad acreedora para la subrogación a otra entidad financiera. La entidad acreedora podrá ofrecer al prestatario una modificación de las condiciones del préstamo, pero la decisión final corresponderá al deudor.
– Vencimiento anticipado: solo podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo:
– el 3% del capital concedido o 12 mensualidades dentro de la primera mitad de duración del préstamo;
– el 7% del capital concedido o 15 mensualidades durante la segunda mitad de vida del préstamo.
Este régimen de vencimiento anticipado se aplicará a los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, salvo que el deudor alegue que el régimen de vencimiento contenido en el contrato le resulta más beneficioso. No será de aplicación, sin embargo, a los contratos cuyo vencimiento anticipado ya se haya producido.
- Otras obligaciones de información y transparencia.
Además de la documentación entregada en la fase precontractual, de la intervención del notario, y de la publicación de las condiciones generales de la contratación en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, la Ley toda una serie de obligaciones de información y asesoramiento para los prestamistas con el objetivo de favorecer la transparencia en la contratación:
– Se detalla la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. Esta información, se precisará además a través de un ejemplo representativo, cuyos criterios habrán de ser determinados por el Ministerio de Economía.
– Las cláusulas contractuales que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación estarán disponibles en la página web de los prestamistas o gratuitamente en sus establecimientos abiertos al público.
– En todo momento los prestamistas deberán facilitar información general, clara y comprensible sobre los contratos de crédito, en soporte papel o cualquier otro soporte duradero o en soporte electrónico.
– El asesoramiento realizado por los notarios, no exime a los prestamistas de dar al prestatario todas las explicaciones y aclaraciones que sean necesarias, con relación a la documentación precontractual, sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo.
- Régimen especial para los procesos judiciales de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (el 15 de mayo de 2013).
A los deudores hipotecarios inmersos en un proceso de ejecución judicial que se hubiera iniciado antes del 15 de mayo de 2013 la nueva ley les concede un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias.