Los incentivos a la conversión de hipotecas a tipo variable a préstamos a tipo fijo que
contempla el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado este viernes en Consejo
de Ministros se aplicarán con carácter retroactivo.
El proyecto de ley, que debe aún pasar por tramitación parlamentaria, limita las
comisiones que pueden aplicarse por pasar de tener una hipoteca a tipo variable a una a
tipo fijo. De esta limitación podrán beneficiarse los prestatarios con hipotecas en vigor,
no solamente los que la firmen tras la aprobación de la norma, según han informado
fuentes del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad.
Concretamente, el proyecto estipula que la comisión máxima de reembolso anticipado
para una novación o cambio de entidad en la que se pacte un tipo fijo será del 0,25%
en los tres primeros años y a partir de entonces desaparecerá. En la actualidad, no
existen incentivos al cambio.
El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, ha explicado este
viernes en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que el objetivo de esta
medida es facilitar el cambio al cliente, dado que el actual contexto de tipos bajos «no
es normal ni habitual» y, desde luego, «no es lo que va a pasar a lo largo de una hipoteca
de 25 años”.
Por otra parte, las medidas sobre vencimiento anticipado incluidas en el proyecto de ley
también se podrán aplicar con una «retroactividad mínima», según estas fuentes, pues
solamente podrán darse en el caso de hipotecas en las que aún no haya tenido lugar un
vencimiento anticipado.
Hasta ahora, la declaración de vencimiento anticipado se produce ante un número de
cuotas –como mínimo, tres– impagadas por parte del cliente, mientras que el proyecto
de ley prevé que los bancos no podrán vencer anticipadamente una hipoteca si el
impago no ha llegado al 2% del capital concedido o nueve cuotas mensuales en la
primera mitad del préstamo o al 4% del capital o doce cuotas en la segunda parte del
mismo.
Otras de las medidas contempladas en este proyecto de ley no tendrán carácter
retroactivo, como es el caso de las referidas a la amortización anticipada del préstamo.
La norma limita las comisiones en el caso de reembolso anticipado hasta el 4% del
capital reembolsado anticipadamente en los primeros diez años de una hipoteca a tipo
fijo o hasta el 3% más tarde. En el caso de préstamos a tipo variable, el banco y el
cliente pactarán que sea de un máximo del 0,5% en los primeros tres años o del 0,25%
en los primeros cinco, tras lo cual no podrán cobrarse comisiones por este concepto.
Tampoco serán retroactivos el reconocimiento del derecho del consumidor a convertir
su deuda hipotecaria denominada en una divisa a otra moneda ni la limitación de los
intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero vigente a lo largo del periodo
en el que sean exigibles.