Los 15 cambios en los contratos hipotecarios que trae la nueva ley.

26/12/2018, Miguel Ángel Marqués

La nueva ley hipotecaria que modifica las condiciones de los contratos de préstamos a inmuebles tiene como objetivo terminar con los evidentes desequilibrios existentes entre banca y cliente a la hora de concertar un crédito a la vivienda, imponiendo a las entidades bancarias una serie de obligaciones que conforman un plus de responsabilidad en su relación con el prestatario. La normativa contempla una reducción de las comisiones que debe pagar el prestatario por la amortización anticipada, los intereses de demora, el cambio del contrato de variable a fijo o de moneda extranjera a moneda nacional, además de reducir los gastos hipotecarios para los clientes. El Congreso de los Diputados aprobó la norma el pasado 17 de noviembre de 2018.

Estos son los principales puntos que modifica la ley:

1. Gastos e impuestos
A partir de la entrada en vigor de la nueva norma, que se espera para finales del primer trimestre de 2019, la banca asumirá la mayoría de gastos hipotecarios. Las entidades tendrán que pagar la gestoría, notaría, tasación de la nota simple, registro de la propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El cliente asumirá la tasación de la vivienda en materia de gastos y, en tributos, abonará el IVA si la vivienda que adquiere es nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano.
2. Ejecución de la vivienda por impago
La nueva ley alarga de tres meses a un año el plazo mínimo de impago en el que debe incurrir el cliente para que el banco se quede con la vivienda. Concretamente, durante la primera mitad del préstamo, el plazo mínimo es de 12 meses o del 3% del capital impagado. En la segunda mitad de vida del préstamo, el plazo es de 15 meses o del 7% del capital impagado. La ley no es retroactiva en este aspecto y protege así las ejecuciones paralizadas en los juzgados por condiciones abusivas a la espera de que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

3. Amortización anticipada
La regulación elimina las comisiones por amortizar anticipadamente el préstamo, pero sí abonará al banco la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo). Así, en los contratos a tipo fijo y durante la primera mitad del préstamo, los clientes pagarán a la entidad el 2% del capital restante del préstamo y el 1,5%, en la segunda mitad del crédito. En las hipotecas a tipo variable, se abonará el 0,25% del capital a amortizar en los primeros tres años de vida del préstamo, del 0,15% en los primeros cinco años y a partir del sexto año se elimina esta compensación.

4. Comisión de apertura
Se da libertad a los bancos para imponerla. No obstante, la ley prevé que si se pactara una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

5. Conversión de préstamo variable a fijo
La norma favorece la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. La compensación o comisión no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

6. Préstamo multidivisa
El consumidor podrá convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos que se establezcan por orden del Ministro de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión.

7. Intereses de demora
La nueva ley sustituye el anterior régimen de intereses de demora, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes para establecerlo y limita estos intereses al interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

8. Seguros y otros productos vinculados
Se prohíben las ventas vinculadas. Es decir, las entidades no podrán ofrecer un préstamo en condiciones más ventajosas con la obligación de ligarlo a un seguro de vida, hogar y otros productos, sino ofrecen también el préstamo sin estos productos. Deben mostrar al cliente las dos opciones. El consumidor podrá contratar con un tercero los seguros.

9. Garajes y trasteros
La nueva norma, además de a la vivienda, también abarca los préstamos para la compra de un garaje, un trastero o cualquier inmueble de uso residencial.

10. Cláusulas suelo
La nueva ley elimina las cláusulas suelo.

11. Dación en pago
La regulación no obliga a la banca a realizarla. No obstante, da libertad a las partes para establecer en la dación en pago en los contratos hipotecarios de mutuo acuerdo.

12. Transparencia
La banca está obligada a cumplir el código de buenas prácticas. Las entidades darán un plazo de 10 días al consumidor para analizar la información precontratual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos. El notario tendrá que asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y deberá comprobar que ha entendido los términos del mismo.

13. Política retributiva de los comerciales
Se imponen límites a la política retributiva del personal de los bancos y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda.

14. Solvencia
La ley exige al personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios que cumpla con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.

15. Cajas rurales y cooperativas de crédito.
Cajas rurales y cooperativas de crédito, hoy exentas de abonar el impuesto AJD, deberán soportarlo cuando den un préstamo inmobiliario.

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